築年数の古い戸建て・マンションや、空室のあるアパートなどでも、不動産担保ローンを利用できる場合があります。築年数や現在の空室だけで決まるのではなく、土地価値、建物状態、修繕履歴、立地、入居率、賃料収入を含めて評価されます。
結論
築古物件は土地と建物を分けて考えること、空室のある収益物件は現在の家賃だけでなく、空室理由と将来の入居・売却可能性を確認することが重要です。申込先が築古または収益物件を取扱対象としているかも確認します。
まず知りたい7つの答え
築古でも申し込める？
築年数だけで一律に決まらず、土地価値、建物状態、売却可能性、返済能力を含めて審査される場合があります。
築年数の上限はある？
金融会社・商品ごとに異なります。建物評価が低くても土地を中心に評価できる場合があります。
建物評価が低いと無理？
土地に担保価値があれば審査対象になる場合があります。ただし修繕・解体負担が評価へ影響することがあります。
空室があると断られる？
空室だけで決まらず、空室期間、入居率、賃料、賃貸需要、募集状況、管理状態を確認します。
家賃収入がなくても対象？
土地・建物の価値と、今後の賃貸・売却可能性を確認できれば審査対象になる場合があります。
修繕すれば評価が上がる？
工事費がそのまま上乗せされるわけではなく、建物状態や収益改善への効果を含めて判断されます。
返済できないとどうなる？
土地・建物が競売・売却され、収益物件では家賃収入も失う可能性があります。
担保評価は「築年数」だけでは決まらない
| 評価対象 | 主な確認事項 | 評価が伸びにくい要因 |
|---|---|---|
| 土地 | 立地、面積、形状、道路、周辺取引、売却需要 | 需要の弱い地域、利用しにくい形状、売却先の少なさ |
| 建物 | 構造、築年数、維持状態、修繕履歴、設備 | 劣化、未修繕、不具合、将来の修繕・解体負担 |
| 収益性 | 賃料、入居率、運営費、賃貸需要、管理状態 | 長期空室、賃料下落、管理不良、修繕費の増加 |
市場の売り出し価格や公的評価額が、そのまま融資額になるわけではありません。金融会社は、返済不能時に売却・回収できる見込みを含めて担保評価を行います。
築古物件は土地価値と建物状態を分けて確認
築年数が進むほど建物評価が低くなる場合がありますが、土地の価値まで同時になくなるわけではありません。一方で、古い建物を残すことで大規模修繕や解体の負担が見込まれる場合は、土地評価へ影響することがあります。
土地の売却可能性
周辺需要、道路、形状、面積、近隣取引を確認します。
建物の維持状態
雨漏り、ひび割れ、設備不具合、傾きなどを確認します。
構造と耐久性
木造・鉄骨・鉄筋コンクリート等の構造と状態を確認します。
将来の負担
大規模修繕、設備交換、解体が必要となる可能性を確認します。
空室のある収益物件は「現在」と「今後」を見る
収益物件では、家賃収入から管理費や税金などの運営費を差し引いた収益をもとに評価する方法があります。そのため空室は収益を下げる要因ですが、1室空いているという事実だけで利用可否が決まるわけではありません。
現在の稼働
入居戸数、空室期間、実際の賃料収入を確認します。
周辺の需要
駅距離、人口動向、周辺賃料、競合物件を確認します。
改善の見込み
募集条件、管理方法、改修後の賃料と入居可能性を確認します。
修繕履歴は「費用」ではなく「現在の状態」を伝える
過去に多額の工事をしていても、工事費がそのまま担保評価へ加算されるわけではありません。どこを、いつ、どのように修繕し、その結果として建物状態や賃貸しやすさがどう変わったかが確認材料になります。
整理しておきたい修繕情報
屋根・外壁・防水の工事時期
給排水・電気・給湯設備の交換
耐震・構造に関する補修
室内改修と入居後の賃料
現在残っている不具合
今後予定する修繕と費用見込み
審査で確認される6つの条件
土地価値
建物評価が低い場合でも土地に売却・利用価値があるか
建物状態
現在使用でき、過度な修繕・解体負担がないか
修繕履歴
適切に維持され、今後の負担を把握できるか
現在の収益
実際の入居率、賃料収入、運営費を確認できるか
将来の需要
空室を埋める見込みや売却先を想定できるか
返済能力
担保評価だけでなく収入と返済計画を確認できるか
返済できない場合、土地・建物と家賃収入を失う可能性がある
返済が滞り解消できない場合は、担保にした土地・建物が競売・売却される可能性があります。収益物件では、所有権を失うことで将来の家賃収入も得られなくなります。
現在空室でも、返済計画を満室想定だけで組まないことが重要です。
入居が決まるまでの期間、賃料下落、修繕費、管理費を含め、家賃収入が想定を下回っても返済を続けられるか確認してください。
築古または収益物件への対応を公式に案内する掲載会社
当サイト掲載会社のうち、公式サイトで築古物件または収益物件への対応を確認できる会社例です。空室物件への対応を直接保証するものではないため、物件状態と稼働状況を伝え、各社の取扱条件を確認してください。
MIRAIアセットファイナンス
日宝
アサックス
日栄倉庫
アビック
セゾンファンデックス
L&Fアセットファイナンス
AGビジネスサポート
SBIエステートファイナンス
新生インベストメント＆ファイナンス
東京スター銀行
ドコモSMTBネット銀行
SBJ銀行
福岡銀行
常陽銀行
八十二長野銀行
北陸銀行
北國銀行
滋賀銀行
京都銀行
池田泉州銀行
七十七銀行
アパートローンは中古賃貸用建物の購入に対応し、中古・借換えの期間は構造別最長期間から築後年数を控除（空室対応を示す条件ではない）
仙台銀行
不動産担保ローンとアパートローンは中古賃貸物件に対応し、アパートローン2商品は築後年数を融資期間へ反映（空室対応を示す条件ではない）
福島銀行
アパートローンは中古物件購入・借換えに対応し、融資期間は対象物件の耐用年数以内（空室対応を示す条件ではない）
青森みちのく銀行
融資対象住宅は新耐震基準相当の耐震性が必要。サービス付き高齢者向け住宅入居時は住替え前住宅のリフォームにも対応（築古一般・空室一般への対応を示す条件ではない）
東北銀行
ハイパワーアパートローンは現在所有する賃貸住宅のリフォームに対応（築古一般・空室一般への対応を示す条件ではない）
名古屋銀行
リ・バース60は新耐震基準を条件とし、住替え前住宅の空き家・3年以内の定期借家等に対応（築古一般・空室一般への対応を示す条件ではない）
リプライおきなわ
熊本銀行
ロングリリーフの公式事例は築30年木造アパート購入に対応（空室一般への対応を示す条件ではない）
十八親和銀行
ロングリリーフの公式事例は築30年木造アパート購入に対応（空室一般への対応を示す条件ではない）
肥後銀行
不動産活用ローンは新耐震基準未達住宅でも耐震改修工事を同時に行う場合に対応（空室一般への対応を示す条件ではない）
北海道銀行
新型道銀アパートローンは中古の居住用賃貸物件購入に対応し、融資期間は構造・築後経過年数により決定（空室対応を示す条件ではない）
北洋銀行
賃貸不動産購入ローンは第三者へ賃貸中の戸建・区分マンションの増改築・借換え、セカンドハウスプランは中古住宅購入・リフォームに対応（空室一般への対応を示す条件ではない）
SBI新生銀行
SBI新生リ・バース60は新耐震基準相当の耐震性を条件とし、サービス付き高齢者向け住宅への住み替えでは従前住宅の空き家・親族使用貸借・3年以内の定期借家に対応（築古一般・空室一般への対応を示す条件ではない）
築古・空室の不動産についてのよくある疑問
Q.築年数が古い不動産でも不動産担保ローンを利用できますか？
A.利用できる場合があります。築年数だけでなく、土地価値、建物の構造と維持状態、修繕履歴、立地、売却可能性、申込者の返済能力を含めて審査されます。
Q.築何年までなら担保にできますか？
A.一律の築年数上限は金融会社や商品によって異なります。建物評価が低くても土地価値を中心に評価できる場合があるため、築年数だけで利用可否を断定できません。
Q.建物の評価がほとんどなくても借りられますか？
A.土地に担保価値があり、売却・回収可能性と返済能力を確認できれば審査対象になる場合があります。ただし、建物の解体・修繕負担が土地評価へ影響することがあります。
Q.空室のあるアパートやマンションでも利用できますか？
A.利用できる場合があります。現在の入居率、賃料収入、空室期間、周辺の賃貸需要、募集条件、管理状態、今後の修繕費を含めて収益性が確認されます。
Q.現在家賃収入がなくても担保評価は付きますか？
A.空室の理由と今後の賃貸・売却可能性によって異なります。立地、想定賃料、募集状況、改修後の利用見込みなどを確認し、土地・建物の価値と合わせて判断されます。
Q.リフォームや修繕をしていれば評価は上がりますか？
A.建物状態や賃貸しやすさの確認材料になりますが、工事費がそのまま評価額へ上乗せされるわけではありません。工事内容、時期、維持状態、収益改善への効果を含めて判断されます。
Q.返済できなくなった場合はどうなりますか？
A.担保にした土地・建物が競売・売却される可能性があります。収益物件の場合は家賃収入を失い、売却代金で全ての債務を返しきれなければ売却後も債務が残る可能性があります。
最後に確認すること
①土地価値、②建物状態、③修繕履歴と今後の負担、④現在の入居率・賃料収入、⑤空室改善の見込み、⑥返済不能時に土地・建物と収益を失う可能性を確認してから検討してください。