夫婦や兄弟、親族と共有している不動産でも、自分の持分だけを担保に審査する不動産担保ローンがあります。ただし、共有不動産全体を担保にする場合とは、同意・借入額・返済できない場合の影響が異なります。
結論
自己持分だけなら、他の共有者の同意なしで申し込める商品があります。ただし、すべての金融会社が扱うわけではなく、持分のみでは担保評価が低くなりやすい点と、返済できない場合に第三者が共有者になる可能性に注意が必要です。
まず知りたい7つの答え
自分の持分だけで申し込める？
申し込めます。共有持分だけを担保として審査する会社があります。
他の共有者の同意は必要？
自己持分だけなら同意を求めない商品があります。不動産全体を担保にする場合は共有者全員の関与が必要です。
家族や共有者に連絡される？
同意不要の商品では連絡しない会社もあります。ただし連絡・郵送・現地確認の方法は申込先へ事前確認が必要です。
いくら借りられる？
不動産全体の価格に持分割合を掛けただけでは決まりません。先順位残債と持分の処分性を含めて査定されます。
持分割合が小さくても可能？
審査対象になる会社はあります。ただし持分評価が小さく、最低融資額や希望額に届かない可能性があります。
共有者が多くても可能？
自己持分だけで申し込める商品はありますが、権利関係と利用状況を詳しく確認されます。
返済できないとどうなる？
担保にした自己持分が競売・売却対象になり、第三者が新しい共有者になる可能性があります。
他の共有者の同意・連絡はどうなる？
| 担保にする範囲 | 共有者の同意 | 確認すること |
|---|---|---|
| 自分の共有持分だけ | 同意を求めない商品がある | 共有者への連絡、郵送物、現地確認の方法 |
| 共有不動産全体 | 共有者全員の関与が基本 | 物上保証、署名押印、本人確認 |
共有持分だけで、いくら借りられる？
借入可能額は、不動産全体の評価額 × 自分の持分割合を出発点にしながら、住宅ローンなどの残債、持分だけを売却する難しさ、物件の所在地・状態、返済能力を含めて決まります。
考え方の例
不動産全体の評価額4,000万円 × 持分2分の1 ＝ 理論上の持分価値2,000万円
この2,000万円がそのまま借入額になるわけではありません。ここから先順位の住宅ローン残高や、持分単独の処分性を金融会社が評価します。
持分割合が小さい・共有者が多い場合はどうなる？
共有持分ローンでは、持分割合だけでなく、共有者の人数、不動産を誰が使用しているか、共有者同士の関係、持分だけを処分できる見込みまで確認されます。共有者が多いことだけで申込不可とは限りませんが、権利関係が複雑なほど個別判断になりやすくなります。
持分割合
持分の理論的な価値と、最低融資額に届くかを確認
共有者の人数
相続で細分化されている場合は権利関係を詳しく確認
利用・関係性
誰が住んでいるか、共有者間に争いがないかを確認
返済できない場合、他の共有者はどうなる？
自分の持分だけに抵当権を設定した場合、直接の担保対象は原則として自分の持分です。ただし、返済が滞って持分が競売・売却されると、第三者が新しい共有者になる可能性があります。
他の共有者の持分が直接担保になるわけではありませんが、共有関係には影響します。
第三者が共有物の利用・売却・分割を求める可能性があるため、返済額だけでなく、返済できない場合の出口まで確認してください。
借りる前に確認
毎月返済額、利息総額、手数料、期限一括返済の期日
他の方法も比較
持分売却、共有者による買取り、不動産全体の売却、借換え
共有持分への対応を公式に案内する掲載会社
当サイト掲載会社のうち、公式サイトで共有名義・共有持分への対応を確認できる会社例です。対応地域、最低融資額、同意要件、金利・手数料を確認して比較してください。
丸の内AMS
ジェイ・エフ・シー
総合マネージメントサービス
トラストホールディングス
共有持分ローンについてのよくある疑問
Q.自分の共有持分だけなら、他の共有者の同意なしで申し込めますか？
A.自己持分だけを担保とする商品では、他の共有者の同意を求めない金融会社があります。ただし、共有不動産全体を担保にする場合や、金融会社の商品設計によっては共有者の同意・物上保証を求められるため、申込先へ確認が必要です。
Q.共有持分を担保にすると、家族に必ず知られますか？
A.他の共有者への同意確認や通知を行わない商品もありますが、抵当権は登記簿に記録されます。また、返済が滞って持分が競売対象となった場合は共有関係へ影響が及ぶため、完全に知られないことを保証するものではありません。
Q.不動産全体の価格に持分割合を掛けた金額まで借りられますか？
A.単純に持分割合を掛けた金額が融資額になるわけではありません。持分単独の処分性、既存の抵当権、物件の状態、所在地、返済能力などを含めて審査されるため、評価額が低くなる場合があります。
Q.持分割合が小さくても審査してもらえますか？
A.持分割合が小さくても審査対象になる会社はありますが、持分の評価額が小さくなり、希望額に届かない可能性があります。最低融資額を下回らないかも確認が必要です。
Q.共有者が多い不動産でも、自分の持分だけで申し込めますか？
A.共有者が多くても自己持分だけで申し込める商品はあります。ただし、権利関係や利用状況が複雑な場合は、持分の処分性を慎重に評価されるため、登記内容を提示して個別確認が必要です。
Q.返済できなくなった場合、他の共有者の持分も競売されますか？
A.自己持分だけに抵当権を設定した場合、直接の担保対象は原則として自己持分です。ただし、競売で第三者が新たな共有者になると、利用方法や共有物分割をめぐって他の共有者にも影響が及ぶ可能性があります。
最後に確認すること
自分の持分だけで申し込める会社はあります。申込前に、①共有者への連絡方法、②借入可能額、③総費用、④返済不能時の影響を確認し、希望額ではなく返済可能額を基準に検討してください。