再建築不可物件、借地権付き建物、底地は、一般的な土地・建物と比べて担保評価が難しくなりやすい不動産です。ただし、それぞれを取扱対象とする金融会社では、権利内容と売却可能性を個別評価したうえで審査対象になる場合があります。
結論
3つをまとめて「特殊な物件」として判断するのではなく、再建築不可なら接道と建替え可能性、借地権なら契約と残存期間、底地なら地代収入と借地人との契約を分けて確認します。申込先が対象物件を公式に扱っているかが最初の分岐です。
まず知りたい7つの答え
再建築不可でも申し込める？
再建築不可を取扱対象とする金融会社なら、接道状況や売却可能性を個別に確認したうえで審査される場合があります。
借地権付き建物でも対象？
借地権を扱う金融会社では対象になる場合があります。契約種類、残存期間、地代、地主との契約条件が重要です。
底地だけでも対象？
底地を扱う金融会社では対象になる場合があります。地代収入、借地契約、借地人との関係、将来の売却可能性が確認されます。
3つは同じ評価方法？
同じではありません。再建築不可は物件状態、借地権は土地利用権と建物、底地は借地権が付いた土地所有権を中心に評価します。
公的な評価額まで借りられる？
公的評価や市場価格がそのまま融資額になるわけではありません。申込先が処分可能性を含めて担保評価を行います。
地主の承諾は必須？
借地契約と融資条件によって異なります。承諾書等を求められる場合があるため、契約書と申込先の案内を確認します。
返済できないとどうなる？
担保にした土地・建物・借地権・底地所有権が競売や売却の対象となり、権利を失う可能性があります。
再建築不可・借地権付き建物・底地は別の条件
| 区分 | 担保の中心 | 主な確認事項 | 評価が難しい理由 |
|---|---|---|---|
| 再建築不可 | 土地・既存建物 | 接道、道路種別、建替え許可の可能性 | 建物滅失後の利用と売却先が限られやすい |
| 借地権付き建物 | 土地利用権・建物 | 契約種類、残存期間、地代、譲渡等の条件 | 土地所有権を持たず契約上の制約がある |
| 底地 | 借地権付き土地の所有権 | 地代、契約、借地人、将来の権利統合 | 所有者が土地を自由に使用しにくい |
再建築不可は「なぜ建て替えられないか」を確認する
代表的な原因は、建築物の敷地が建築基準法上の道路へ必要な長さで接していないことです。無接道または接道長さが不足していても、特定行政庁の許可等によって建替えられる場合があるため、広告や登記だけで将来の可否を断定できません。
道路の扱い
前面通路が建築基準法上の道路に当たるかを確認します。
接道の長さ
敷地が道路へどの程度接しているかを確認します。
許可・改善の可能性
自治体の許可、隣地取得、道路条件の変化などを確認します。
建物と売却可能性
既存建物の状態、修繕可能性、将来の買い手の範囲を確認します。
借地権付き建物は契約内容と残存期間が重要
借地権は、建物を所有する目的で土地を使用する地上権または土地賃借権です。土地そのものを所有していないため、建物価値だけでなく、土地を使い続けられる期間と契約上の制約を合わせて評価します。
金融会社へ正確に伝えたい契約情報
普通借地権・定期借地権等の種類
借地期間と残存期間
地代と支払状況
更新・譲渡・担保設定の契約条件
建物の所有・登記状況
地主の承諾等が必要となる条件
地主の承諾が必要かは、借地契約と申込先の融資条件で異なります。一律に不要・必須と判断せず、契約書の条項と申込先の案内を確認してください。
底地は地代収入と借地契約を中心に見る
底地は、借地権が付いた土地の所有権です。土地を所有していても、借地人が土地を使用しているため、更地のように自由に利用・売却できるとは限りません。
地代収入
現在の地代、支払状況、収益性を確認します。
借地契約
種類、期間、更新、建物の状況を確認します。
出口の可能性
借地人への売却、借地権取得、第三者売却の可能性を確認します。
審査で確認される5つの条件
申込先の取扱範囲
再建築不可・借地・底地のどれを対象としているか
権利と契約の明確さ
担保対象、契約種類、期間、地代、登記内容に不明点がないか
売却・回収可能性
返済不能時に買い手を見つけられる不動産・権利か
物件の利用価値
立地、建物状態、収益、周辺需要を含めて利用価値があるか
返済能力
担保評価だけでなく、収入と返済計画を確認できるか
返済できない場合、担保にした権利を失う可能性がある
返済が滞り解消できない場合は、担保にした不動産や権利が競売・売却される可能性があります。失う対象は、契約で抵当権等を設定した範囲によって異なります。
借地権付き建物は、土地所有権がないからリスクが小さいわけではありません。
借地権と建物が担保対象なら、競売・売却によって建物と土地を使う権利を失う可能性があります。底地の場合は底地所有権を失う可能性があります。
再建築不可・借地・底地のいずれかへの対応を公式に案内する掲載会社
当サイト掲載会社のうち、公式サイトで再建築不可、借地、借地上の建物、底地のいずれかへの対応を確認できる会社例です。3条件すべてへ対応するとは限らないため、各社の詳細ページで対象条件を確認してください。
総合マネージメントサービス
トラストホールディングス
つばさコーポレーション
丸の内AMS
日宝
ニチデン
再建築不可・借地・底地についてのよくある疑問
Q.再建築不可物件でも不動産担保ローンを利用できますか？
A.利用できる場合があります。ただし、再建築できない理由、接道状況、建物状態、売却のしやすさを個別に評価するため、再建築不可を取扱対象とする金融会社へ申し込む必要があります。
Q.再建築不可とは、今後も絶対に建て替えられないという意味ですか？
A.一律には断定できません。接道要件を満たしていなくても、特定行政庁の許可、隣地取得、道路状況の変更などで建替え可能になる場合があります。現在の可否は自治体の建築担当部署で確認する必要があります。
Q.借地権付きの建物だけでも担保にできますか？
A.借地権付き建物を審査対象とする金融会社では利用できる場合があります。借地契約の種類、残存期間、地代の支払状況、譲渡・担保設定に関する契約条件、建物価値などが確認されます。
Q.借地権を担保にするとき、地主の承諾は必要ですか？
A.借地契約と融資条件によって異なります。地主の承諾書や契約内容の確認を求められる場合があるため、必要性を推測せず、借地契約書と申込先金融会社の案内を確認してください。
Q.底地だけでも不動産担保ローンを利用できますか？
A.底地を取扱対象とする金融会社では利用できる場合があります。地代収入、借地契約、借地権の種類と残存期間、借地人との関係、将来の売却可能性などを含めて評価されます。
Q.再建築不可・借地・底地は同じ基準で評価されますか？
A.同じではありません。再建築不可は接道や建替え可能性、借地権は土地利用権と建物、底地は借地権が付いた土地所有権を中心に確認するため、評価対象とリスクが異なります。
Q.返済できなくなった場合、どの権利を失いますか？
A.担保にした権利や不動産が競売・売却される可能性があります。借地権付き建物なら借地権と建物、底地なら底地所有権、再建築不可物件なら土地・建物を失う可能性があるため、契約前に担保対象を確認してください。
最後に確認すること
①担保にする権利、②再建築不可・借地・底地のどの条件か、③接道または契約内容、④申込先の取扱範囲、⑤返済不能時に失う対象を確認してから検討してください。